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以案释法|巩金凤律师:开发商逾期交房的违约金支付问题

 2023-04-27 10:55:49 93
[摘要]购房合同中约定了交房日期,但开发商却迟迟不按约定日期交房,购房者能要求支付违约金吗?本期以案释法和大家聊聊:开发商逾期交房的违约金支付相关法律问题。

购房合同中约定了交房日期,但开发商却迟迟不按约定日期交房,购房者能要求支付违约金吗?本期以案释法和大家聊聊:开发商逾期交房的违约金支付相关法律问题。


【案例一】姚丽丽与天津力高大道置业发展有限公司商品房销售纠纷案,天津市滨海新区人民法院(2023)津0116民初7119号民事判决书

基本案情:

原告姚丽丽与被告天津大道力高大道职业有限公司于2019年12月12日签订了商品房买卖合同,约定被告于2021年10月31日前将符合条件的商品房交付原告,并在《补充合同》中约定了被告逾期交房的免责条款:“案涉项目遭遇不可抗力、政府部门原因迟延批准有关文件、延迟发证或其他政府行为、 其他自然灾害或意外事件、法定传染病或其他重大流行病,如“非典”、“甲流”等重大公共传染性疫情、因环境治理导致的延误,如防治雾霾、扬尘、特殊时期内噪音控制等以及其他非因甲方原因导致延期情况发生时,被告可以据实予以延期交付、免予承担逾期交付商品房的违约责任”。合同签订后,原告依约交付了购房款,但被告逾期8个多月才交付房屋。原告遂起诉要求被告支付逾期交房的违约金,被告以天津市重污染、新冠疫情影响、政府命令等为由抗辩。

法院意见:

本案中,法院认为原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。被告是否应当承担逾期交房的违约责任,需要结合法律规定和合同约定的免责条款具体认定。同时,免责条款不得免除合同当事人的基本义务,不得违反公平原则。对房屋的正常交付产生重大影响,有证据证实符合当事人在合同中约定的免责情形,被告可以依据合同约定以及法律规定部分或者全部免除责任。本案被告力高公司主张政府重污染天气环境治理、疫情防控、政府基础设施大配套滞后等免责因素,对于被告主张的免责因素,结合同类案件的生效裁判尺度,综合衡平认定被告免责天数为195天,扣除后被告应承担逾期交房55天的违约责任。


【案例二】王小刚与青海海宏房地产有限公司商品房预售合同纠纷案,青海省高级人民法院(2020)青民再16号民事判决书

基本案情:

原告王小刚与被告青海海宏房地产有限责任公司签订商品房预售合同,约定被告于2014年12月30日前向原告交付房屋,交付条件为经验收合格,在出卖方通知交房的60日内买受人未按期交接的,视为买受人已经交房。被告未能如期交房,最终涉案房屋于2016年6月25日通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。原告主张,合同中约定交付条件为“出卖人将具备商品房经验收合格条件,并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”,达到使用条件是“验收合格”的必要条件,而2016年6月25日时房屋尚存在水暖未接通、电梯未正常运行等导致无法装修、无法居住的安全隐患问题,未达到合同约定的交房和使用条件,因此实际交付房屋的时间应确定为《收楼手续书》签字的2016年11月25日。被告海宏公司则主张以合同约定的“商品房验收合格”作为交付条件,涉案房屋已于2016年6月25日经五方验收合格,符合合同约定的交付条件,因此违约金的计算期限应截止至2016年6月25日。

法院意见:

本案中,在交房时间的确定上:一、二审法院认为,王小刚与海宏公司在《商品房预售合同》中约定的交房条件为经验收合格,即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格,惯例上称为“五方验收”房屋于2016年6月25日通过“五方验收”合格,应当确定2016年6月25日“视为买受人已收房”的时间。王小刚按照合同约定交付了全额购房款,海宏公司未按照合同约定的期限向王小刚交付房屋,构成违约,应当按照合同约定承担逾期交付的违约责任。再审法院认为,王小刚与开发商在合同中约定,“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖方在通知交房之日起60日内买受人未交接的,视为买受人已收房”,本案中涉案房屋于2016年6月25日经五方验收并发布交房通知,原告未及时收房,因此最终交付时间应确定为通知交房之日起60日即2016年8月24日。

在逾期违约金诉讼时效起算上:一审法院认为逾期交房的违约金请求权是继续性债权,每日产生的违约金债权各自具有独立性,应当分别计算诉讼时效。对于王小刚主张违约金的诉讼时效应自起诉之日起倒退3年计算,保护这三年内的违约金请求权。二审法院认为一审判决将逾期交房违约金的诉讼时效期间按照王小刚起诉日2019年1月19日向前倒退三年即2016年1月10日的认定不当,王小波与开发商在合同中约定,出卖人通知交房之日起60日内未交接的,视为买受人已收房,即买受人最迟于2016年8月24日收房。逾期交房违约金的诉讼时效应从商品房满足合同约定的交付条件之日即2016年8月24日起进行计算


在上述类型的案件中,主要涉及以下几个方面的问题:开发商逾期交房是否应当支付违约金?开发商逾期交房的违约金应如何计算与调整?该违约金的诉讼时效应当如何确定?


一、开发商逾期交房是否应当支付违约金?

根据《民法典》五百零九条、五百八十二条的规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担违约责任,具体的责任形式包括继续履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等。《民法典》五百八十五条约定,当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。

违约金是违约责任的一种形式,开发商逾期交房时支付违约金本质上是要求其承担违约责任,需要满足以下条件:(1)开发商与购房者之间存在合法有效的合同;(2)开发商逾期交房行为构成违约行为;(3)开发商不存在法定或者约定的免责事由。

(一)开发商与购房者之间存在合法有效的合同

承担违约责任的前提是双方当事人之间存在合法有效的合同。根据《民法典》一百四十三条规定,开发商与购房者在签订《商品房买卖合同》时具有相应的民事行为能力,双方的意思表示真实,该合同内容不违反法律、行政法规的规定,不违反公序良俗。若因开发商的行为导致当事人之间的合同无效或者被撤销,购房者只能主张开发商承担缔约过失责任而非违约责任,即不能要求其支付违约金。

(二)开发商逾期交房行为构成违约行为

《民法典》五百零九条条规定,当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《民法典》五百二十六条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序的,应当先履行债务的一方未履行的,后履行的一方可以有权拒绝其相应的请求,即此时后履行的一方对于要求其履行债务的行为享有抗辩权。因此,开放商的行为构成违约,不仅要求开发商未按合同约定的时间交付房屋,同时还要求开发商逾期交付时不享有抗辩权。

1. 开发商“逾期”交房

(1)开发商事实上逾期交房

确定开发商何时完成交付是判断是否逾期的前提条件。对于开发商何时完成交付义务司法实践中存在不同观点:第一种观点认为商品房交付应是占有权的转移,当开发商将钥匙交给买房者时,该房屋就处于购房者支配下,即我们通常所说的“交钥匙”,一旦开发商将商品房的钥匙交付给了购房者就完成了交付义务。第二种认为房屋是不动产,交付必须将所有权一并转移,即开发商变更了产权登记后交付义务才履行完毕。第三种观点,商品房满足法定标准或约定标准时视为开发商履行了交房义务,即“商品房经验收合格”。

上述第三种观点,即“商品房经验收合格”是实践中认定交付的一般做法,然而对于何为“商品房经验收合格”法律中并未作出明确的界定,实践中的观点也未能统一,大致分为以下三种:第一种观点认为开发商取得建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》认定“商品房验收合格”即可交付,即要求“五方验收合格”。第二种观点认为应以《竣工验收备案表》认定“商品房验收合格”。商品房验收合格除了竣工验收合格外,还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查,最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。第三种观点认为“商品房验收合格”要求五方验收并取得规划、消防、环保许可文件,但并不等同于取得建筑工程《竣工验收备案表》。当前实践中对于验收合格尚未未形成统一的标准。

(2)购房者合理拒收视为逾期交房

根据《民法典》610条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第九、第十条的规定,开发商交付的房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付后,房屋主体结构质量经检验确属不合格,或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的,买受人可以拒收。若房子不符合交房条件,开发商强行交房的,此时开发商虽然客观上“如期”交付了的房屋,但由于其交付的房屋不符合交付条件,购房者合理拒收,此时视为逾期交房。

2. 购房者已经履行支付相应购房款的义务

开发商逾期交房的行为通常发生在商品房预售的情形下,通常要求购房者支付购房价款在先,开发商交付房屋在后,双方义务履行之间存在先后顺序。若购房者未履行支付购房款的义务,则开发商享有《民法典》规定的先履行抗辩权,此时开发商虽然迟于合同约定的时间交付房屋,却不构成违约行为,遑论承担支付违约金的责任。

(三)开发商逾期交房不存在法定或者约定的免责事由

开发商逾期交付构成违约,但并非所有的违约行为都必然带来违约责任。在存在法定或者约定的免责事由时,开发商逾期交房不承担违约责任,即此时开发商无需支付违约金。法定的免责是由主要指不可抗力。《民法典》第五百九十条规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据的不可抗力的影响,全部或者部分部分免除责任。所谓不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,必须同时满足不能预见、不能避免且不能克服三个构成要件,通常包括因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房,国家或地方法律、法规及政策变化造成逾期交房,因政府命令造成逾期交房等。开发商提出逾期交房免责抗辩的,应当就存在法定或约定的免责事由,且该免责事由与违约行为之间存在因果关系原因力大小承担举证责任。

二、开发商逾期交房中违约金如今确定?

(一) 开发商逾期交房中违约金数额的计算

《民法典》五百八十五条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”开发商与买受人在合同中约定逾期交房违约金按日计算的,逾期交房的违约金一般应自合同约定的最晚交房日期的次日计算至实际交房日。在具体的案件中,违约金的计算期间往往相对复杂,主要源于两个因素:一是开发商对于逾期交房是否存在可减轻或免除责任的事由,若存在,其一般会主张对违约金的计算期间或最终金额进行相应调整。二是开发商虽已实际交房,但是买受人认为交付的房屋不符合约定或法定的交付标准,故拒绝收房并主张迟延交房违约金。此种情况下,开发商迟延交房违约金的计算则与交房标准密切相关,需要先对交付的标准、交房的时间等进行界定,才能明确违约金的计算。

此外,根据《商品房买卖合同司法解释》第十三条的规定,开发商与买受人在合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,开发商逾期交付使用房屋的,违约金数额则按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

(二) 开发商逾期交房中违约金数额的调整

1. 违约金是否需要调整

《民法典》第五百八十五条第二款规定,约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。《商品房买卖合同解释》第十二条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。可见,判断违约金数额是否适当的尺度是违约所带来的损失,但开发商逾期交房时买受人的损失如何确定并没有法律规定,司法实践中的做法多有不同。主要包括以下几种,第一,比照同地段该类型商品房的房租判断,这种做法认为逾期交房使得房屋买受人不能在预先期望的时间入住,行使占有、使用、收益、处分的权能,因此其造成的损失应以逾期交付房屋使用期间同地段同类房屋租金标准确定。第二,比照已付房款的同期利息损失,该做法认为逾期交房的实际损失是在原告付清购房款的情况下,未能按约获得房屋,因此给其带来的损失应该比照同期同类贷款市场利率计算。第三,根据是否构成格式条款判断,若双方约定逾期付款的违约金大大高于逾期交房的违约金,应判定为格式条款并对约定的过低违约金进行调整。

2. 违约金如何调整

在确定约定违约金过高或过低后,接下来就会面临怎样进行调整的问题。司法实践中法院调整的法律依据主要是《商品房买卖合同司法解释》第十二 、十三条,即围绕着违约造成的损失至损失的 1.3 倍这一范围进行调整,此时调整工作的重点仍是确定开发商逾期交房造成的损失。法院此时通常结合守约方的实际损失,统筹合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等要素,综合衡量如何调整违约金。


三、开发商逾期交房中违约金的诉讼时效如何确定?

违约金请求权属于债权范畴,应适用诉讼时效的规定,但与一般债权相比,开放商与购房者通常约定按日计算违约金,这种特殊性造成了理论上对于逾期交房违约金债权性质的争议,进而影响实践中对于该违约金诉讼时效起算点的判断。

第一种观点主张违约金债权是持续性债权,是通过对违约天数按日计算,多个单日违约金请求权加在一起组成的,因此每个债权的诉讼时效单独起算。在没有诉讼时效中断、中止的情形下,该权利保护范围为自购房者人向人民法院起诉之日起向前推算三年

第二种观点则主张逾期交房违约金是当事人在合同中约定的一个整体性债权,虽然逾期交房违约金计算方法一般约定按日期计算,但该约定目的在于方便计算而非拆分,且最终违约金仍通过单次支付完成。将违约金债权视为一个整体,意味着在违约金最终确定时才能计算诉讼时效。开发商逾期交付商品房后,针对其延期行为的违约金并不是固定的,在合同规定的交房日期时,违约行为刚刚开始,违约金数额并不确定,只有开发商交付了商品房,购房者才能知道开发商逾期的总天数并计算违约金总金额,此时逾期交房违约金这一整体性债权最终确定,诉讼时效才可依法计算。


律师建议:

1. 业主一般遇到开发商逾期交房的情况,可考虑通过三种途径以获得违约金:和开发商协商、向媒体曝光或向住房主管部门投诉、诉诸法律。

2. 鉴于实践中的房屋交付以及“商品房经验收合格”的认定标准尚不统一,而这两点将直接影响开发商是否构成逾期交房、逾期多久的判断,为了避免争议,可考虑在商品房买卖合同中明确“商品房经验收合格”的具体界定标准。

3. 实践中开发商与购房者签订的购房合同多为格式条款,开发商为了降低逾期交房的违约风险,倾向于将违约金的比例控制得很低,购房者可以主张依据自己的损失对违约金数额进行调整


法律法规

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、五百零九条、五百二十六条、五百八十二条、五百八十五条、五百九十条、六百一十条。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十二条、第十三条。


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