以案释法：商品房买卖合同解除后的借款合同履行问题

开发商因资金问题无法按时交付房屋，并向法院提交破产清算申请。经破产管理人调查，房子没有竣工验收，不符合交付标准，书面通知我解除商品房买卖合同，我还需要偿还个人购房贷款吗？作为普通消费者，遇到商品房买卖合同解除后的借款合同履行问题时，我们该怎么办？

本期以案释法，和大家聊聊：商品房买卖合同解除后的借款合同履行问题。

一、案例解读

（一）典型案例

【案例1】：郭秀凤、江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁支行等商品房预售合同纠纷案，（2021）苏民申1790号

本案中，再审法院认为：首先，根据合同相对性原则，借款人（购房人）偿还剩余贷款既是其应当履行的合同义务，也是其法律义务；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款（现为第二十一条第二款）规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”诚如二审所述，该条规定的本意和宗旨在于“充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利”，但该条规定并未免除购房人的还款义务，更未免除《借款合同》中借款人的还款义务；最后，紫金银行江宁支行作为《借款合同》的贷款人已经将所贷款项直接发放至郭秀凤的个人账户，对于《商品房预售合同》及《借款合同》的解除亦无任何过错，且其并非《商品房预售合同》当事人，在一审法院已经受理案外人对元通公司破产清算申请的情况下，如郭秀凤对剩余贷款不承担还款责任，实质上是要求无过错的紫金银行江宁支行代替郭秀凤分担了《商品房预售合同》的风险，对紫金银行江宁支行亦不公平。故，本案法院认为当事人需要继续偿还个人购房贷款。

【案例2】：曹凯、宋英策与沈阳恒辽旅游发展有限公司、恒大地产集团有限公司等商品房预售合同纠纷，（2022）辽01民终15735号

本案中，一审法院认为，二原告与被告恒辽公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原告主张解除商品房买卖合同，被告恒辽公司表示同意解除合同，应视为双方就解除合同达成一致意见，应当予以准许。关于原告要求解除借款合同的请求，该院认为，原、被告双方借款合同约定商品房买卖合同解除，借款合同继续履行，双方约定排除了此种情形下原告的解除权，该约定不违反法律的强制性规定，合法有效，在合同领域应以当事人的意思自治优先，故对原告要求解除借款合同的请求，不予支持。

而二审法院认为，关于上诉人要求解除案涉借款合同的请求，虽案涉借款合同约定有“借款合同不可撤销，且不因上诉人与售房者的商品房买卖合同未生效、无效、中止、解除等事由而不生效、无效、中止、解除，双方自愿同意本借款合同继续履行，上诉人继续承担还款义务直至全部借款本息偿还完毕”的内容，但案涉借款合同为格式合同，该条款明显属于免除或减轻借款方责任并对上诉人有重大利害关系的条款，沈阳住房公积金管理中心作为提供格式条款一方，未能举证证明其己采取合理方式提示上诉人注意并按上诉人要求，对该条款予以说明，上诉人提出该条款不应成为合同内容的主张，本院予以支持。同时案涉借款合同系为履行商品房买卖合同而订立，现案涉商品房买卖合同己解除，致使案涉借款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条（现为第二十条）（现为第二十条）“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房借款合同目的无法实现的，当事人请求解除商品房借款合同的，应予支持”的规定，对上诉人要求解除案涉借款合同的诉请，本院予以支持。

【案例3】：马志强、郑州拓丰置业有限公司等房屋买卖合同纠纷案，（2021）豫01民终8144号

一审法院认为，本案中原告和第三人建行河南省分行之间订立的合同，被告拓丰公司既没有参与，案涉房屋也没有设立抵押权，也未提供担保，虽然在贷款合同中，表明贷款目的是交付拓丰房款，但两份合同是相互独立的。第三人建行河南省分行同时主张《个人购房借款合同》是由原告与第三人建行河南省分行签订，马志强作为借款合同的借款人承担直接向第三人还款的责任。故对于原告要求解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并由被告拓丰公司偿还原告尚欠第三人剩余借款本息的请求，原审法院不予支持。

二审法院认为，关于马志强应否对剩余贷款本息承担责任的问题，如果马志强与拓丰公司签订的《商品房买卖合同》能够正常履行，马志强依约取得房屋，各方权利义务可以保持平衡。但本案中，因拓丰公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：拓丰公司违约不能交房导致各方合同解除，但拓丰公司却实际占有使用马志强支付的首付款及建行河南省分行支付的贷款；建行河南省分行依据《个人住房（商业用房）借款合同》享有对马志强的债权，依据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，享有担保权；马志强未取得房屋，却既支付了部分首付款，又需偿还银行贷款。若根据《商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》约定的权利义务关系处理，则在马志强未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下，仍要求马志强对剩余贷款承担全部还款责任，明显不合理地加重了马志强的负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。建行河南省分行依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》提出独立的诉讼请求，但却仅主张马志强承担偿还银行剩余贷款本息的责任，规避了其据以提起诉讼请求的司法解释的适用。原审法院认定由马志强承担剩余贷款的还款责任使各方权利义务失衡，有违公平原则，处理不当，本院予以纠正。

（二）其他相关案例

1.购房人无需继续履行还款义务：

湖北省高级人民法院（2021）鄂民申5577号民事裁定书：

对于可能存在的权利义务失衡，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款（现为第二十一条第二款）作出特别规定，乐门公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还中国银行丹江口支行和何俊、付莉，即返还购房贷款的责任人系乐门公司。

四川省高级人民法院（2020）川民申4339号民事裁定书：

因案涉《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》已经生效判决确认解除，按揭贷款合同目的已无法实现，为减少当事人的诉累，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款（现为第二十一条第二款）规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人"，原审判决由出卖人市场公司承担向工行都江堰支行返还购房贷款本金及利息的义务并无不当。

江西省高级人民法院（2019）赣民申1545号民事裁定书：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款（现为第二十一条第二款）规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，案涉《商品房买卖合同》的解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，一、二审判决解除《个人购房借款/担保合同》并无不当。案涉《个人购房借款/担保合同》的解除系星辉公司违约导致《商品房买卖合同》解除而致，相关的损失赔偿责任最终亦应由星辉公司承担。一、二审判决案涉剩余按揭贷款及相应利息由星辉公司直接返还新余农商银行于法有据，亦无不当。

2.购房人需要继续履行还款义务：

江苏省高级人民法院（2018）苏民申312号民事裁定书：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款（现为第二十一条第二款）规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该款规定了在买受人要求出卖人返还购房款之诉与贷款人要求借款人偿还借款之诉合并审理的情况下出卖人对于担保权人、买受人的分别返还义务，目的在于避免当事人诉累，但并未因此免除借款人的还款义务，也未改变各方当事人之间的原有权利义务关系。贷款人农行梁溪支行在借款担保合同解除后,有权按照借款担保合同确立的贷款人、借款人、担保人三方之间的原有权利义务关系,要求借款人胡慰偿还借款并要求担保人投资公司承担担保责任。

山东省高级人民法院（2020）鲁民申6729号民事裁定书：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款（现为第二十一条第二款）规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据该规定，在《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》均被解除后，应由恒丰公司将购房款返还中国银行威海分行，原判决适用法律并无不当。但从上述规定的本义来说，并没有免除购房者的还款义务，根据合同相对性原理，王某某才是借款合同的借款人……原审根据当事人的诉请，依据上述规定判决恒丰公司将购房款返还中国银行威海分行有法律依据，但这并不等于免除了王某某的还款义务。

广东省高级人民法院（2018）粤民申1241号民事裁定书：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条（现为第二十条）规定，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，购房人有权解除按揭贷款合同。根据合同相对性原则，按揭贷款合同解除后，贷款人应当返还所贷全部款项，银行应当返还贷款人已经偿还的本金及利息，对于银行因按揭贷款合同解除而受到的损失，可要求贷款人予以赔偿。本案中，由于锦绣名城公司的原因致使商品房买卖合同以及按揭贷款合同被解除，虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款（现为第二十一条第二款）的规定，可直接判决由贷款实际收取人即出卖人锦绣名城公司直接向按揭银行返还贷款，并赔偿利息损失，但并不能因此免除范东汉作为贷款人应当承担的清偿责任。因此，二审判决认定范东汉作为《个人购房按揭借款合同》的贷款人按照合同约定应与锦绣名城公司对贷款合同项下的全部债务承担连带清偿责任，并无不当。

三、律师观点

1、当开发商破产、房子烂尾时，购房合同显然无法继续履行、合同目的无法实现，当事人可以主张解除购房合同。在此情况下，借款人（购房人）是否需要继续向贷款人（一般为银行或者住房公积金管理中心）继续承担还款义务，这一问题在司法实务中“同案不同判”的现象大量存在。

2、解决这一问题的关键在于如何认定购房合同和借款合同之间的关系，或者说如何认定借款合同的目的。若借款合同的目的仅在于取得借款，则无论买卖合同效力如何、解除与否，都不影响借款合同的目的的实现；若借款合同的目的在于经由借款从而进行房屋交易，则买卖合同解除即意味着借款合同目的无法实现。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，如果开发商因进入破产清算程序而无法向买受人交付房屋，致使商品房买卖合同解除，买受人可主张解除个人购房借款及担保合同，由开发商承担剩余贷款的还款责任。）

是否需要偿还个人购房贷款，关键在于是否认定贷款借款合同与商品房买卖合同存在关联，若存在关联，那么借款合同则作为从合同，主合同无效或者被解除，从合同随之无效，买受人无需承担后续还款义务；若互相独立，那么借款合同的效力独立于商品房买卖合同，主合同无效或者被解除，借款合同依然有效，买受人需要继续承担还款义务。

4、对于购房者来说，应当在借款合同中排除效力独立规则，并将房屋交易的目的作为购房合同以及借款合同共同的目的予以确立。在此背景下，当开发商破产、房屋烂尾时，借款购房的最终目的也无法实现，借款人无法按照借款合同约定的用途使用借款，借款人可以基于此主张解除借款合同。与此同时，开发商需要承担剩余贷款的还款责任，或者说开发商需要承担向银行（或者公积金管理中心）返还剩余贷款的义务，借款人此时不需要承担还款义务。

四、法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条（现为第二十条）（现为第二十条）、第二十五条第二款（现为第二十一条第二款）